美国置业虽然是不错的资产配置方式，但面对陌生的房产市场，如果没有专业的机构“扫雷”，投资者们可能会遇到各种各样的“坑”。

今天，美欧美加移民小编总结了外国人投资美国房产需要了解的税务知识，希望对投资者有所帮助。

何谓外国人

停留天数的计算

持绿卡者，从进入美国那一刻，便已成为美国纳税人;归化的美籍公民，必定是当然的美国纳税人，在税务上被统称为定居外国人(Resident Alien)，与一般美国纳税人完全相同。

未踏足美国的外国人，当然保留外国人(NonResident Alien)身份，但在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停留的时间达到183天，也有可能变成美国纳税人，也可能在税务上成为ResidentAlien，要像美国人一般，为全世界的收入报税。

时限及计算方法如下：

假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。

特例情况

几种特例情况，不被计算在居美时间内：由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年、加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船只船员在美停留等。

外国人的免税好处

外国人免资本利得税

假如在税务上符合外国人(Non Resident Alien)身分，在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的资本利得收入(Capital Gain)，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。

外国人W-8BEN

外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分，可以免银行利息、股票利得税等。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。

持外国身分的父母，如果与美国公民或居民的子女，联名开银行或股票账户，子女没有资格填写W-8BEN表格，该账户就不能享受外国人免预缴税和免收入税的好处了。

外国人房产收入税

外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付收入税，情况与一般美国纳税人相同。

外国人申报收入税，税率与美国人一样，根据新的税法，外国人不能享用标准减免额的优惠：

标准减免额(Standard Deduction)，美国单身纳税人可享受1.2万美元的标准减免，已婚家庭共同报税享有2.4万美元标准减免。可是，外国人不能使用任何标准减免。

因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。

外国人卖房时的收入税

外国人投资房地产税例Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(简称FIRPTA)规定，外国人在卖屋时的增值收入视为普通收入(Ordinary Income)，要按税率计算税金。

外国人也面对预缴税(withholding tax)的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或Escrow(交易第三方公证公司)有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。

除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定，要扣起售价的百分之3.3%，亦是买家和Escrow(交易第三方公证公司)的责任。

这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。需要提醒的是卖房屋主提前向国税局申请税号，报税后可以较快拿到退回的税款。

外国人遗产税和赠与税

美国人遗产税和赠与税

每个美国的居民及公民，都有一个遗产免税额，若遗产市值不超过该金额，就完全没有遗产税。

目前，遗产免税额是每人1140万美元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予，即将自己的资产送给他人，只要在免税额以内，即可免付赠与税。此外，每人每年可以另外赠送任何一个人1.5万美元，同样免付赠与税。

外国人遗产税和赠与税

外国人如果在美国有房产，逝世后的遗产税如何计算?除了在美国的银行存款不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有6万美元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。

外国人把这些将来被算为遗产的资产，作生前赠予又如何呢?外国人亦有每人每年1.5万美元免赠与税的条例，可是他们仅有6万美元遗产免税额，且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。

外国人房产免税赠与子女方法

外国人将在美国的房产免税赠送给子女，可以先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票作赠予，因为股票是属于Intangible无形资产，没有Gift赠与税。

生前信托

外国人假如去世，房产要通过法庭认证(Probate)的过程，才能由受益人继承，除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说，外国人假如在美国用个人的身份投资房地产，如果由律师设立生前信托，可以避免将来的法庭认证。

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