“我想在日本买房。”

这一个念头和决定，背后可能有一万个契机，理由和动机五花八门。

或许是在日本旅游后觉得日本房子不错，还能有永久产权，想要拥有一套连带土地和房子的不动产；

或许是打算让孩子去日本读书，有个属于自己的居所；

又或许是看到全球经济局势不稳定，想让自己兜里的钱不贬值；

也可能是周围朋友推荐，大家都买了，我买一套应该也不亏......

不管出于什么原因萌生在日本置业的想法，但并非所有人都“适合”在日本买房。

为什么这么说？难道在日本买房有限制吗？并非如此，外国人在日本购房并无身份限制，满18周岁即可。

这里说的“不适合在日本买房”，实际上是针对一些对日本房产投资毫无了解，并且固执坚守自己的一套思维理念的投资人。所以何种情形下日本房子会和你有缘无分呢？注意了，如果你持以下偏见，可能还要再斟酌斟酌。想通了自有一片开阔天地……

1.过于担心地震

日本是一个岛屿国家，因为坐落在环太平洋地震带上，所以地震时有发生。很多国内投资人担心地震会给自己的房产带来意外损失，人之常情，可以理解，但是你只知其一不知其二。生于斯长于斯的日本人民经过世世代代的智慧和努力，在房屋建筑安全方面已经走到了世界前沿。

地震最可怕的是它在你毫无准备的时候给你致命一击。所以最重要的还是提高全国人民的防震意识、建筑物的抗震能力。这两方面工作到位，就算遭遇大地震也不会造成惨痛的后果。

1981年，日本修改了建筑基准法,新抗震标准要求6级~7级的大规模地震中也不会出现结构性损害。而且在新抗震标准中，除了防止建筑物倒塌外，还要注意确保建筑物内的安全。另外还有地震保险来加一层保障。

新耐震法实施后，建筑的抗震性能更上一层楼。2011年震惊世界的“3·11大地震”中，东京几乎没有楼倒塌，旧耐震也接受住了如此大的考验。

当然了，历史上留下深刻印记的大地震屈指可数，小地震对于构造严密的日本建筑不足以构成威胁，基本就是“挠痒痒”的存在。所以如果因为担心黑天鹅事件让自己的房产受损就举步不前，因噎废食，那就再考虑考虑吧。

2.过分担心税费

有不少投资者特别担心税费的问题，尤其听说了日本遗传税最高、税率高达55%之后，更是特别担心。我非常能理解为人父母，打拼一辈子之后想把钱全部留给孩子的心情，但日本的遗产税真的没有很多人想象中的那么高。尤其是以不动产的形式将资产留给下一代，在日本是比较明智的选择。

举个例子：

A先生父亡故，名下有8000万日元的存款，家里只剩下A先生和母亲；

B先生父亡故，名下有套市值8000万日元的房产，家里只剩下B先生和母亲。

那么A和B在继承遗产时，谁纳的税更少呢？

答案是B先生。

相続税（即遗产税）的控除（不用交税）范围

基础控除额＝3000万日元＋600万日元 X 法定相续人数

所以，A需要交税的是8000万日元－（3000万日元＋600万日元 X 2 ）＝3800万日元。

那么税率呢，如图一目了然。

A母：根据配偶者税率轻减制度，1亿6000万日元以下不用纳税，所以相続税额为0。而A先生的税率为第三档，即15%，免税额是50万。

A 需要缴纳的相続税：（3800万円 x ½）x 15% － 50 ＝ 235 万日元

如果继承的是房子呢？房价里包含了土地的价格和建筑物的价格，都不是按市场价来计算的。土地以路线价为基准，建筑物则要看固定资产税评价额等。细说有点复杂，在此略过，需要纳税的一般是房价的70%左右。

上题B母同样不需要纳税。B呢？

8000万日元 x 70% －（3000万日元＋600万日元 X 2 ）＝1400万日元。

B需要缴纳的相続税：（1400万円 x ½）x 10% ＝ 70 万日元

答案很明显了吧？跟很多人认知不一样的是，购买不动产一向是有钱人用来节税的手段。据统计，日本真正需要交遗产税的人只有5%左右，这也是为什么遗产税又被称为“富人税”的原因。

除了遗产税，还有不少人担心购房环节和持有环节的税是不是也很高。

购房阶段：

A. 印纸税（对标国内印花税）

合同金额1千万～5千万日元，税金1万日元

合同金额5千万～一亿日元，税金3万日元

合同金额一亿～5亿日元，税金6万日元

B. 登陆免许税（对标国内房产登记税）

新房：固定资产税评估额*0.4%

二手房：固定资产税评估额*2.0%

C. 不动产取得税（对标国内契税）

固定资产税评估额*4.0%

D. 司法书士费用（对标国内登记手续代行费）

司法书士就是帮你做不动产登记的专业人员，需要支付约6～10万日元的费用

持有阶段：

A. 固定资产税（对标国内房产税）

固定资产税评估额*1.4%

B. 都市计划税（对标国内城市建设税）

固定资产税评估额*0.3%

C. 物业管理费（对标国内物业费）

按照房屋所属物业公司规定数额进行缴纳，一般8000-20000日元/月

D. 保险费

火灾水淹地震等保险，虽然是非强制的，但是建议购买，一旦房屋遭遇损坏，可以获得赔偿，30000-50000日元/年。

上述就是日本不动产在购买和持有阶段所有的房屋税费和相关费用。

你可能注意到了，上述税金中有个出现频率很高的词——固定资产税评估额。固定资产税评估额由政府部门每三年进行一次评定。

在日本，房屋价值是与所要缴纳的税款息息相关的，日本的价值评估体系非常完善，从根本上杜绝了定价不规范的风险。按照最高上限，假使我们买入一套200万RMB（约日元30646029.18円）的日本房产：

综合来看，日本房产的税金虽然门类多，但是实际金额并不算太高，如果我们入手一套200万人民币左右的一户建，除去各种附加费用，在运营得当的情况下，每年至少可以稳定获得4%~8%的回报，仅需一年就可以把这些附加费用cover掉。

3.担心房产贬值快

在讨论日本房产时，非常多人说日本房产贬值很快，20年后就一文不值。确实，不管是中国还是日本，房子老了之后都容易贬值。但其实，房产贬值的速度取决于房产所处的区位以及周边的配套。

我们常常听说的日本房屋贬值快，背后伴随的内容必然是“日本房屋空置率大幅攀升”、“日本出现了没有人的‘鬼村’、‘鬼城’”。但这样的“鬼城”、“鬼村”在中国也出现过，在美国、欧洲也出现过。像前段时间很火的东北鹤岗的房子只要5万/套，就连意大利也出现过一欧元买海景别墅之类的新闻，就足以说明“鬼城”并不只存在在日本。

这种情况的出现不外乎是产业萧条→人口外流→加剧产业衰落→人口加速外流。像英国的利物浦、德国的莱比锡、俄罗斯的伊万诺沃、中国的东三省，城市萧条、人口外迁，带来的必然是房产贬值。没有人的城市，谈何房产保值？

那么，我们要怎样避免在日本买到贬值快的房产？很简单，在投资房产时，有一套永恒不变的规律。那就是——地段。

1.选房最首要的就是看位置，例如是否在市中心或者是否靠近市中心，周围是否有知名景点，附近是否有学校、医院等等。

2.人流量大。人口对当地经济起决定性作用，人口净流入是重要指标。在日本，首选的必然是东京、大阪这样数一数二的大城市。

3.交通方便。第一是看到地铁站的距离，毕竟日本的轨道交通十分发达，有的大的地铁站就辐射了一个商圈；第二看可以利用的站线是否有多种选择；第三看到大型中转站（如大阪天下茶屋、难波、大阪站）、机场、新干线的距离，是否方便出远门。

4.房地产市场活跃。投资关键要有稳定的收益现金流，要看租赁市场是否活跃，避免后期空置之忧。比如大学附近的房子比较好做长租，以学生租客为主；而景点周边则做短租，以游客为主要目标。

5.再开发项目是加分项，涉及到未来增值，可遇不可求。

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