最近有很多朋友在问关于日本购房的事情，有一个热门的问题是：日本是不是养房费用是不是很高，奇葩税收压死你，辛苦得来的收益回报还不够房屋开销的？

今天我们就来一起剖析：

我们来看一下日本持有房产成本包括哪些：

1.固定资产税、都市计划税，这两个是硬性规定，这两个基于土地评估价格和房屋评估价（评估价格是政府每年作出评估，地价评估价是持平或者涨价的，而房屋评估价每年都会有折旧）

2.然后房租所得需要报所得税，累进制税率5～45%（当然如果一套日本小房子，还不至于到45%）。

3.物业管理费和物业修缮基金，这两笔都是物业公司相关，物业管理费基本恒定不变，但是物业修缮基金则会不断涨价，越是老的房子越是高昂。

4.火灾地震保险费，也要几万日元，视乎房屋情况楼龄而定。

5.中介公司代管费，一般是月租的5-6%；房子出租还需要缴纳中介费，中介费是一个月房租，不包括房屋空置期间自我承担的损失。

6.税理士费：税理士是代为申报缴纳税表，一年也需要7-8万日币。

具体费用我们就拿某个最近的房产项目举例：

● 房屋面积约为24.12平米，租金一个月为75000日元（约4760人民币），管理费+修缮费一个月11610日元（约739人民币）。

● 每年要交的固都税（房产税）约为30000日元（约为1917人民币），这些税费都是按照当地的地价和房屋面积来衡量的，一般比真实房价要低20%左右，也就是平摊到每月的房产税费约为160人民币。

● 如果你是把房子托管给服务机构，还有月租金5%的服务费，这里就差不多238元。

● 将修缮费、税费和服务费加起来，最终一个月要付出的仅为1137元，与房租相抵，净收益可以达到3623元人民币。

● 再按照这个收益我们来算一个净租金回报率——0.3623*12/96=4.52%。

而且在最新的民法修正案中，将原本只限制房东修缮义务的606条款进行了修改。修改后，因租客的责任而需要修缮的时候，法律明文规定了房东不承担修缮的义务。这也就保障了房东的修缮投入进一步减少。

用数据说话，网传的那些日本房产持有要七八千一个月的说法太过夸张了。

反而，日本收益正值入手！

2019年4月-6月的数据显示，大阪市区单间公寓租金平均价格为2088日币/㎡（约人民币139.9元/㎡）。

大环境红利将至，城市发展利好，那什么是此时入局的最佳选择呢？

无疑是投资民宿，这等于入股日本旅游业！

大阪交通便利，到达京都、奈良、神户都只有30分钟电车的路程，是关西地区的枢纽，基本上所有到日本旅游的人，第一站都会到大阪。

疫情过后，旅游需求必定重新旺盛。所以大阪民宿需求量是很大的，民宿相当于长租公寓，收益回报率要高很多。

目前日本民宿的回报率一般在6%到10%，要比长租的回报收益略高。而大阪民宿全年可以达到90%以上的入住率，经营好一些的民宿投资回报率甚至能在10%以上。

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